Comprar casas em planta ou em construção: como evitar maus negócios

Comprar casas em planta ou em construção: como evitar maus negócios

Com a falta de oferta de casas à venda e os preços dos imóveis usados em alta, a compra de casas em planta é uma tendência cada vez maior em Portugal. Para dar resposta a esta procura, os promotores têm vindo a responder com novos projetos e são muitos os empreendimentos a serem comercializados antes de concluídos. Mas se comprar uma casa em planta ou em fase de construção tem vantagens do ponto de vista comercial, este tipo de negócio imobiliário também tem riscos (que podem ser altos). Explicamos quais neste artigo (parte I), bem como a forma jurídica e formalidades a seguir na celebração de contratos-promessa de compra e venda (CPCV) de bens futuros para evitar problemas.

"Este fenómeno deve-se em grande parte à escassez de oferta de novas habitações, a qual, por seu turno, coloca uma pressão adicional na grande procura que existe destes imóveis. Compreende-se assim o porquê de existir cada vez maior disponibilidade por parte dos compradores/investidores tradicionais para serem parte nestas operações, as quais apresentam um maior risco associado", começa por dizer a Belzuz Abogados* neste artigo preparado para o idealista/news. O tema será tratado em dois artigos - sendo o próximo publicado em breve.

 

Empreendimentos novos à venda antes de construídos - o que ganham os promotores e os compradores?

 

  • Promotor

As vantagens para o promotor que vende os futuros imóveis são evidentes: ao colocar o imóvel no mercado numa fase inicial da sua construção e receber antecipadamente uma parte significativa do preço final, o promotor terá acesso a um capital que poderá será usado para financiar os trabalhos, tendo ainda a vantagem acrescida de ter acesso a um financiamento sem os custos que o recurso a um empréstimo bancário acarreta (taxas, juros e impostos).

Importa ainda salientar que a venda em planta ou em fase de construção implica também uma diminuição do risco na colocação do imóvel no mercado por parte do promotor, evitando que este fique com o seu capital “preso” à obra entre a data de conclusão dos trabalhos e a data da compra do bem pelo comprador.

 

  • Comprador

Para o comprador esta modalidade de negócio apresenta também algumas vantagens, nomeadamente: o risco associado a estas operações faz com que o preço destes imóveis seja mais reduzido comparativamente com a aquisição de imóveis cujos trabalhos se encontrem concluídos.

O facto de o pagamento do preço ser faseado também poderá representar uma vantagem para o comprador a quem, por vezes, também é oferecida a possibilidade de tomar algumas decisões no âmbito da construção do imóvel, podendo personalizar o mesmo (por exemplo, na escolha de determinados materiais e acabamentos, cores a utilizar, marcas de eletrodomésticos embutidos, etc).

Por fim, o decurso do tempo e a conclusão das várias fases dos trabalhos de construção levam a que o risco associado a este tipo de negócio diminua gradualmente, o que, ligado à tendente valorização do mercado imobiliário, leva a que a própria posição contratual seja passível de ser considerada um 'asset' objeto de negócio.

 

Os riscos deste negócio

Contudo, existe um risco evidente no âmbito de um contrato-promessa de compra e venda de um bem imóvel futuro comparativamente a celebração dos contrato-promessa de bens imóveis “tradicionais”, que é o facto de não existir um imóvel subjacente a esta operação que sirva de garantia aos pagamentos efetuados pelo promitente comprador.

Contrariamente ao que acontece noutros ordenamentos jurídicos em que se procura mitigar este risco instituindo a obrigatoriedade de celebração de contratos de seguro que garantam os pagamentos efetuados pelo promitente comprador, em Portugal não é obrigatório ou habitual recorrer a estes mecanismos, o que faz com que se procure mitigar o risco do comprador mediante estipulações contratuais, tais como a previsão do pagamento faseado e mediante o cumprimento de determinados objetivos nas fases de construção como, por exemplo, a conclusão das escavações e início das fundações do imóvel.

 

O contrato-promessa de compra e venda de bem futuro no ordenamento jurídico português

A lei prevê expressamente a possibilidade de ser acordada uma promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fração autónoma (como, por exemplo, o direito de propriedade). A lei prevê expressamente que nesse tipo de contrato o imóvel futuro possa estar:

  1. Já construído;
  2. Em construção; 
  3. Por construir.

O documento que serve de suporte à promessa só será válido se constar (1) documento assinado por ambas as partes (no caso de se tratar de uma promessa bilateral, já que no caso de se tratar de uma promessa unilateral situação em que bastará a assinatura do promitente vendedor), sendo exigido o (2) reconhecimento presencial das assinaturas e a (3) certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção.

Caso as formalidades supra mencionadas não sejam cumpridas, a lei determina que o contraente que pretende transmitir ou constituir o direito (tipicamente será o promotor) só poderá invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte (comprador). Esta disposição visa, nas palavras do Supremo Tribunal de Justiça, defender o interesse do promitente-comprador, que por vezes, por menos avisado em assuntos de natureza jurídica, pode vir a sentir-se frustrado quanto a negócio que realizou na melhor das boas fés.

"Por fim, a interpretação do Supremo Tribunal de Justiça das disposições legais relativas a este tipo de contrato resultou numa maior proteção do promitente-comprador na medida em que este tribunal determinou no seu acórdão de uniformização de jurisprudência que, para além de só ao promitente-comprador caber o direito de invocar a imperfeição do negócio por falta das respetivas formalidades de lei no devido instrumento - salvo se para tal diretamente houver contribuído, – também a omissão das formalidades previstas não pode ser invocada por terceiros ou reconhecida oficiosamente", realçam os especialistas.

*Ricardo Pires Jordão, departamento de Direito Imobiliário Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal

 

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